不動産投資を成功させるコツ。必要なことと資金について知っておこう

不動産投資を成功させるコツ。必要なことと資金について知っておこう

BUSINESS 2018.10.18

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不動産投資をやってみたい

投資をやったことがある方や興味がある方は、一度は不動産投資をやったみたいと思うものです。他の投資の方法と比べると、不動産投資はリスクが低いイメージがあります。しかし、不動産投資についてしっかりと理解していないと、投資はうまくいきません。

不動産投資をする前に知っておいたほうがよいことは、手続きについて、必要な資金について、不動産の購入後にすること、失敗例や成功するためのポイントなど。投資で失敗しないためには、事前によく学んでおくことが大切です。

不動産投資とは不動産にたいして投資をすること

利益を得ることを目的にし、不動産に投資をすることを不動産投資といいます。例えば、アパートやマンションなどの不動産を購入して家賃収入を得たり、購入した物件を売却し差額で利益を得たりすることです。このように売却益を目的にする場合、東京などの将来性のある都会に資金が集中します。

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どちらかというと、売却益を得る目的よりも、家賃収入の運用利益を目的にした不動産投資をする人のほうが多いです。これらの不動産投資は、株やFXなどと比べるとリスクが低いといわれているため、会社などで働きながら不動産投資をする人が年々増えています。

不動産を購入するまでの手順

不動産投資するにあたって、なにをしたらよいのか不動産を購入するまでの手順を、事前に頭に入れておくことが大切です。

計画を立てる

無計画は失敗の可能性を高めますので、いきなり物件を探すのではなく、まずは収入ベースでの計画をしっかり立ててください。その後、元手となる現金、融資額、担保、修繕費などを具体的に考えるとよいです。投資目標を具体的に立てると、その後の計画も立てやすくなります。

例えば、「目星をつけている物件を保有し、3年後には家賃収入が毎月10万円入るようにする、10年後には毎月の家賃収入が100万円になるようにする」など。投資目標が設定できたら、資金計画を立てていきます。

初めてだと計画を立てるのも難しいかもしれませんが、勉強を重ねていくと、不動産の種類、相場、利回りなどがわかってくるものです。そして、徐々に計画の精度を高めていけるようになります。

購入する物件を探す

不動産サイトはたくさんあるので、購入する物件はネットでも検索できます。どの不動産サイトを利用したらよいのかわからないのであれば、はじめは有名な不動産サイトで検索してみるとよいです。

希望の価格やエリアなどで条件を絞り、希望の物件を見つけます。区分マンションや中古戸建は少額でスタートできますが、その分リスクもあるので、よく考えて選ぶことが大切です。エリアは、自宅近くの都会がおすすめです。都会ほど借り手が付きやすいのですが価格は高いです。都会から離れると価格は安くなりますが、空き室のリスクが高くなります。

業者に問い合わせをする

気に入った物件が見つかったら、業者に問い合わせて資料をもらうか、実際に見せてもらうように手配をします。業者に連絡をすると、資料のデータがメール等で送られてくるはずですが、まれになにもしてくれない業者もあるようです。

そのような業者はあまりよい業者だとは思えないので、催促をせずに別の業者を利用することをおすすめします。

業者によっては、電話がかかってくることもありますが、業者との話は勉強にもなるので、面倒に思わずに付き合いを大切にしたほうがよいです。希望を聞いてくれて、別の物件の資料を送ってくれたり、不動産のアドバイスをしてくれることもあります。

どのぐらいの利益が出るか計算する

気になる物件が見つかったら、どのくらいの利益が出るか簡単に計算します。そうすることで、失敗するリスクが低くなるからです。物件にリフォームが必要な場合は、リフォーム費用、想定表面利回り、純利回り、固定資産税額など概算で計算しておきます。

難しければ、似た物件がいくらで賃貸に出ているかを調べて、賃料を推測して、想定表面利回りを概算で計算するだけでもよいです。ざっくりと想定の収支を出し、利回りが低ければ選択肢から外し、利益が確保できそうなら、その物件を実際に見てみるという流れに進みます。

さらに正確な想定収支を計算する

概算ができ物件を見せてもらったら、具体的なリフォーム代、空室期間入居期間、 固定資産税などを考え、さらに正確な表面利回りと純利回りを出します。Excelで収支計算表を作り、想定できる数字があればどんどん入れていくと、正確な想定収支が計算しやすいです。

近隣の似た物件の平均賃料と照らし合わせ、賃料はそれより上げるのか下げるのかを決めます。投資回収期や、いつ頃いくらで売却するかも考えていくと、より正確な判断が可能です。

不動産を購入する

想定収支で利益を上げる確信が持てたら、購入の申し込みを行います。購入は勇気がいることなのでちゅうちょしてしまうかもしれませんが、迷っているうちに他の人に取られてしまう可能性があるので、なるべく早く購入申込書を提出したほうがよいです。

購入申込書には、購入希望額を記入できます。売りに出されている金額以下の数字を記入することも可能ですが、安くすると売却を断られることもあるので注意が必要です。購入申込書が受理されたら、売買契約書を締結します。

不動産購入後にすること

不動産を購入したら、そのあとにすることがあります。

リフォームと合鍵の手配

物件を購入したら、再度物件を見て、状態確認のために隅々まで写真を撮ります。借主が退去したあとの原状回復のときのためにも写真は必要です。物件を見てリフォームが必要な場合は、リフォームの手配をします。

また、物件の紹介を業者に頼むときは合鍵が必要なので、必要なだけ合鍵を作っておくことも必要。これらを後回しにすればするほど、賃貸できない期間が長くなるので、なるべく早くリフォームや合鍵の手配を進めていきます。

不動産業者に賃借人募集を依頼する

不動産業者にはさまざまな特徴があるので、信頼できる不動産業者を選ぶことが大切です。信頼できる不動産業者に多い特徴は、なるべく1日1回はホームページの情報が更新されている、トップページに電話番号がわかりやすく明記されている、物件検索がしやすいなど。大手であれば、これらの特徴を満たしていることが多いです。

借りてくれる人が見つかれば、不動産投資での収入を得られるようになるので、信頼できる不動産業者であることが重要なポイントになります。賃貸物件を任せることになるので、分譲メインではなく賃貸メインの物件広告が多い会社を選んだほうがよいです。

不動産投資に必要な資金について

不動産投資に必要な資金は、一般的には物件の2割〜3割だといわれており、それくらいの自己資金を用意してから不動産投資のローンを組む方が多いです。これはあくまでも目安なので、もっと少なくても不可能ではありません。逆に、多ければ多いほど返済は楽です。

最近では、自己資金がなくても銀行が融資をしてくれるフルローンも登場しています。そのため、自己資金なしで不動産投資は始める人もいるようです。ただ、自己資金なしでローンを組み、投資をはじめることは、リスクが高くなります。リスクを避けたいなら、最低限の自己資金を貯めてから、投資のローンを組んだほうが安心です。

不動産投資に必要な資金の主な内訳とは

不動産投資に必要な資金の主な内訳は、きちんと理解しておくことが大切です。

物件を購入するための頭金

不動産投資のためのローンを組むためには、頭金が必要です。物件価格の1割〜2割くらいの資金を用意し、物件を購入するための頭金にします。
物件価格の1割〜2割という価格は、一般的な目安といわれている価格です。

頭金は多いにこしたことはありません。頭金が用意できなくても、ローンを組める可能性はあるので、どうしても頭金が用意できない方は、金融機関に融資プランの相談をすることをおすすめします。

不動産業者に払う不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産会社などの仲介で購入した場合に支払う費用です。そのため、仲介なく売主から直接不動産を購入した場合は、仲介手数料は必要ありません。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法によって決まっています。

購入金額に対する仲介手数料の上限は、200万円以下の場合は5%、200万円超400万円未満の場合は4%+20,000円、400万円超の場合は3%+60,000円です。これらは上限なので、実際はこの金額よりも少なくなることもあります。

司法書士などに支払う不動産登記費用

不動産登記には、所有者移転登記、所有権保存登記、抵当権設定登記などがあります。不動産登記は司法書士などに依頼することが多いので、それにかかる費用が必要です。

司法書士などの支払う不動産登記費用は、依頼する司法書士により異なります。そのため、事前に確認が必要です。目安としては、25万円くらいを想定しておくとよいです。その他、不動産登記を行う際には、登録免許税も必要になります。

不動産所得税や印紙税などの税金

不動産所得税は、土地や家屋を取得した人に課税される税金です。不動産を取得したら、都道府県に不動産所得税を払う必要があります。標準税率は、土地や建物の固定資産税評価額の4%、平成30年3月31日までは、特例で3%です。

印紙税は一定金額以上の契約書や領収書などに対して課税されるもの。500万円超1,000万円以下で5,000円、1,000万円超5,000万円以下で10,000円、5,000万円超1億円以下で60,000円、5億円超10億円以下で16万円の印紙税を支払います。

ローンを組む人はローン事務手数料

ローンを組む場合、ローン事務手数料も必要になります。金融機関により事務手数料は大きく異なるので、ローンを組む前に確認しておいたほうがよいです。
一般的には、10万円〜数10万円程度が目安だといわれています。さらに、ほとんどの場合が、手付金として10万円程度を売主に支払うので、その手付金の費用も必要です。

火災および地震保険料

ローンを組む場合は、金融機関によりますが、火災保険に入らなければいけない場合もあります。リスクを考えれば、地震保険も入っておくとよいです。

保険のプランにより保険料はかわりますが、マンションであれば保険期間は10年で5万円程度が目安だと考えておきます。保険の加入は義務付けられているケースが多いのですが、万が一義務ではなくても、リスクに備えて加入しておいたほうがよいです。

不動産投資の現状について

不動産投資の現状を知り、今やるべきなのかをよく考える必要があります。

不動産投資をする人の年収は500万円以下

20代〜50代の男女に行ったアンケートによると、不動産投資をする人の半数近くが年収500万円以下と回答しています。具体的には、年収400万円未満が30.9%、400万〜500万円が17.5%、500万〜600万円が16.9%、600万〜800万円が13.4%、800万円〜1,000万円が10.7%、1,000万円以上が10.5%でした。

年収500万円は、月収でいうと30万円ほどになります。不動産投資をして赤字になると、生活が大変になる可能性がありますが、今よりも生活に余裕が欲しいと、副業感覚で始める人が多いようです。

不動産投資は失敗する人も多い

年収がそれほど高くなくても不動産投資はできます。しかし、アンケートによると4割の人が失敗しているという結果が明らかになっているので注意が必要です。

どのような失敗かというと、空室が埋まらなかった、修繕費や維持費、リフォーム費用などの出費が思ったよりも多くなった、相場よりも高く購入してしまったなど。空室が埋まらず、不動産投資に失敗した人は最も多いです。

不動産投資の主な失敗例

不動産投資の主な失敗例を知ることで、事前に対策することができます。

なかなか借り手が見つからない

駅近くなどの好立地な物件だったとしても、なかなか借り手が見つからないこともあります。手数料を支払い空室保証すれば、借り手が見つからなくてもまだよいのですが、そうでない場合は入居者が見つからないと、収入は入ってきません。

家賃の空き室保証は手数料が高いので、家賃の集金業務などだけでよい一般管理を選びがちですが、リスクは高くなります。リスクを回避するためには、空き室保証にすることも考えたほうがよいです。

収入より経費の方が高かった

リフォーム代の費用などが収入より高くなると利益は出せません。入居者がくるようにリフォームをして、きれいにしたいと考えることはよいのですが、入居者を集めても利益が出ないと意味がないです。

事前に計算し、収入を上回らない程度に費用を抑えてリフォームをするのであれば、問題ありません。空室になるのも困るので、収支のバランスを考えながら、きれいにリフォームをして入居者を集めることが大切です。

物件の購入を誤った

物件選びは慎重にならなければいけません。例えば、ファミリータイプとワンルームとで迷い、ファミリータイプを選んだとします。ファミリータイプの物件価格は ワンルームマンションなどの価格の2、3倍です。しかし、貸したときの家賃は2、3倍にはなりません。そのため、思ったような利益が上がらなかったという方もいます。

しかも、ファミリータイプは部屋が広いので、リフォーム代も高いです。ファミリータイプの需要は高いので、必ずしも買ってはいけない物件ではありませんが、投資対象として選ぶなら慎重になる必要はあります。

税金が高く利益が出なかった

アパートやマンションの一室ではなく一棟物件を購入すると、申告のたびに課税されます。すると、税金とリフォーム代がかさんでしまい、利益が上がらないこともあるのです。

一等物件は、部屋数が多いので入居者が埋まっていれば大きな利益になることがメリットですが、逆に空室が出てくると利益を出すことが難しくなります。その上高い税金を払わなければならないので、多少の利益では税金がまかなえません。さらに、修繕費やリフォーム代は全額負担になるので、そのうち多額の出費が必要になるときがきます。

不動産投資を成功させる秘訣

不動産投資を成功させる秘訣があります。失敗しないために、成功するためのコツを学んでおくとよいです。

計画を入念に立てる

収支計画を立てて判断したり、資金繰りの計画を立てたりすることはとても重要です。計画を入念に立てられるかどうかが、不動産投資に成功するか失敗するかを左右します。

事前に、自分が計画を入念に立てられるタイプかどうかの適性を判断することも可能です。例えば、スケージュールを組むことが得意な方、仕事で収支計算を難なくこなしていた方は、計画を立てる能力に優れているので、不動産投資に向いている可能性があります。

しっかりとした金銭感覚を持つ

不動産投資で成功しているほとんどの人が、しっかりとした金銭感覚を持っています。つまり、無駄な出費をしないことが、不動産投資で成功する秘訣です。

収入があるからといって無計画に使えば後々払わなければいけない税金が払えなくなることがあります。融資の期間が長くなると、返済金額が下がって毎月のキャッシュが貯まっていきますが、無駄遣いをするとキャッシュが不足して、不動産投資に失敗してしまうのです。

常に学ぶ姿勢でいる

不動産投資は学ぶことがたくさんあるので、さまざまな知識が必要です。知識に乏しいと、投資に失敗しやすくなります。
現在の賃料の相場や賃料設定について、リフォーム費用、人気のエリア、物件選びのポイントなど、学ぶべきことが多いです。

常に学ぶ姿勢でいることが大切なので、学ぶことが苦にならず、コツコツと勉強できれば、不動産投資の成功確率が上がります。

信頼でき任せられる人を見つける

人を信頼することは仕事を成功させる鍵でもあります。不動産投資でも不動産業者、リフォームをしてくれる人、入居者の募集をしてくれる人など、関わる人が多いです。

経費を浮かせたいからといって全てを自分でやろうとすると、効率が悪くなり、かえってうまくいかないこともあります。また、人に恵まれないと失敗の原因にもなるので、信頼でき任せられる人を見つけることが大切です。

不動産と不動産会社も慎重に選ぶ

不動産投資を成功させるためには、不動産と不動産業者もちゃんと選ぶことも大切です。不動産選びで重要なポイントは、立地と価格の条件。立地が悪い物件を高く買って失敗するケースが多いので、利回り、築年数、徒歩分数、管理費や修繕積立金、総戸数などをよく見て、立地と価格が見合っているかを判断する必要があります。

不動産会社選びも慎重になることが大切。よい不動産会社を見極めるポイントは、物件の情報をよく知っていること、現地を見てから紹介していること、メリットばかりではなくリスクも説明してくれること、アフターフォローをしてくれること、地方銀行や信用金庫との取引があることなど。これがすべてとはいいませんが、信頼できる不動産会社を慎重に選ぶための目安にはなります。

不動産を選ぶ際のポイント

不動産を選ぶ際にはポイントがあります。

ターゲットから物件を選ぶ

例えばマンションの購入を考えていたとしても、ターゲットが単身者か、学生か、新婚か、ファミリーかで、選びかたや条件が変わります。どの層をターゲットにするかを事前に決めたら、ターゲットのニーズを把握することも大切です。

単身者向けは立地条件を最優先に

単身者は、部屋にそれほどこだわりがありません。その代わり、駅から近い、家賃が安いなどの立地条件を重視します。ご飯を食べてお風呂に入り、寝られればよいなど、設備は最小限で十分だという人も多いので、単身者向けは立地条件を最優先にすることが、重要なポイントです。

新婚向けには新しい物件

これから新婚生活を始めるので、なるべく新しい物件を選びたいと思っています。そのため、家賃や立地条件よりも、築年数のほうが重要です。外装や内装のおしゃれさを気にするカップルも多いです。また、スーパーや銀行などの周辺施設や環境がよく住みやすいかどうかも重要になります。

学生はとにかく家賃重視

学生の場合はアルバイト収入しかない方が多いので、内装よりも家賃の値段が重要です。家賃が安くないと生活ができません。その次に重要なのは立地条件です。学校までの距離が近いか、または駅が近いかを重視する傾向があります。学生の場合は、家賃が安くて学校までの距離が近いことが理想です。

ファミリー向けの物件は条件が厳しい

ファミリーの場合は大人と子供が共に生活するので、必要なものも2倍になります。立地条件も駅からだけでなく学校、病院から近いことなどが条件になるので、ファミリー向けは条件が厳しいです。

また、子供がいると物が増えるので、十分な収納スペースも必要になります。広さや立地条件などの条件が厳しくなるので、ファミリー向けの物件は普通の物件より値段が高い傾向があります。しかし、家賃が2倍もらえるわけでもないので投資には向いていません。

空室になりにくい物件を選ぶ

不動産を選ぶなら、空室になりにくい物件を選ぶことが大切です。空室になりにくい物件の条件は、1番に「物件の利便性がよい」こと。多くの方が、駅が近い、周辺施設が充実しているなど、住みやすい物件であることを重視します。

2番目に「管理とメンテナンスが行き届いている」こともポイント。築年劣化がなくきちんとメンテナンスされていることが重要です。3番目に「新しい設備が整っている」ことも重視されることがあります。これらすべての条件が満たされている物件は理想的です。

その他に不動産購入で気をつけること

他にも不動産購入で気をつけることはいろいろあります。

できるだけ安い物件を選ぶ

一定以上に利回りを高めるためには、割安な物件を購入して費用を抑える必要があります。利回りは不動産物件の種類により異なり、高い利回りの物件に基準はありませんが、およそ年間の利回りが10%以下であれば、高利回り物件として扱われることが多いです。

不動産の利回りは、物件の価格、賃料、経費により決まります。そのため、利回りを高めるには、物件を安く購入する、家賃を高くする、経費を低く抑える方法しかありません。家賃を高くすると入居者が集まらなくなってしまうので、できるだけ安い物件を選びつつ、経費を低く抑えていく方法がおすすめです。

資産価値が高い物件を選ぶ

不動産投資ローンを利用する場合、審査基準として資産価値が高い物件であることが重要になります。例えば、地価が高いところにある、不動産がきちんと管理されているなどが、資産価値が高い物件です。

金融機関は、万が一ローンが返済できなくなった時のリスクを考えているので、資産価値が高い物件に融資をします。また、物件の資産価値により融資金額が算出されるので、融資額は資産価値を判断する一つの指標となるのです。

よい不動産会社の特徴

よい不動産会社の特徴を知っておくと、不動産会社を選ぶときに役立ちます。

いろいろと要望を聞いてくれる

話を聞いてくれない会社は「売りたい物件」「貸したい物件」を紹介している可能性があります。不動産会社は成約しないと報酬がもらえないので、会社の利益に目がくらみ、希望に合う物件を紹介せずに、手持ちの物件で成約させようとすることも、一部の会社ではあるようです。

せかしたり説得することなく、丁寧に話を聞いてくれる会社は信頼できます。いろいろな要望を聞いてくれて、親身になって対応してくれる会社が理想です。

よいことばかりいわない

どんな物件でも、多少なりともデメリットはあります。不動産会社の担当者は、交渉が成立してほしいという気持ちから、よいところばかりを説明しがちですが、よくない点もきちんと説明してくれる会社を選ぶことが大切です。
担当者がきちんと実際の物件を見ているかどうかの判断にもなります。実際に見ているのであれば、デメリットも把握しているはずですので、デメリットも含めて詳しく説明してくれるはずです。だた「よい物件です」というだけの担当者は、あまり信用できません。

アフターサービスがきちんとしている

不動産会社により、サポートの内容は異なります。アフターサービスも会社によって違うので、購入前に確認しておくことが大切です。
万が一購入した物件に不具合があれば、住宅瑕疵担保責任履行法の範囲内の保証を受けることができます。

ただし、法律で決められている保証の対象は限られているので、その範囲とは別で、アフターサービスを実施している不動産会社もあるのです。アフターサービスの内容が充実していれば、安心して物件を購入できます。

選ばないほうがよい不動産会社とは

選ばないほうがよい不動産会社にも特徴があります。

店内が汚い

店内をきれいにするのは最低限のマナーです。店内が汚いということは、物件の管理もきちんとしてない可能性があります。店内の床、看板や窓ガラス、トイレなど、細かいところまで掃除が行き届いていればよいのですが、汚れていてだらしない雰囲気があるのであれば、利用を避けたほうがよいです。

不動産会社はサービス業ですが、お客様に対して不快感を与えるような汚い店内の不動産会社が、親身なサービスができるとは思えません。親身なサービスを心がけているのであれば、店内の清掃も行き届いているはずです。

宣伝に禁止されているような言葉を使う

広告の中に「激安」「掘り出しもの」「日当たり最高」など、不動産公正取引協議会で禁止されているような言葉使っている場合は注意が必要です。不動産広告では、特定用語の使用を禁止しています。

宣伝に禁止されている言葉を使う不動産会社は、法令違反も気にしない会社なので、利用しないほうがよいです。広告での使用が禁止されている用語は他に、「完全」「絶対」「完ぺき」「日本一」「当社だけ」「特選」「厳選」「抜群」「最高」「最安」「格安」「掘り出し」「完売」などがあります。

不動産投資は無計画ではやらない

不動産投資を無計画で行き当たりばったりの状態で行うのは危険なので、決してやらないことです。不動産投資は、多額のお金が動くことになるので、計画性なく行って失敗すると、最悪の場合、自己破産をする可能性もあります。

しっかりと具体的に計画を立てることが理想ですが、難しければ最低でも純利回りを試算するくらいの計画は立てておくべきです。それすらできないのであれば、不動産投資は向いていません。本来であれば、不動産投資はリスクが少ないといわれています。それでも、計画や目標を立てることが大切です。

不動産投資を成功させるにはしっかりとした計画が必要

不動産投資を成功させたいなら、しっかりとした計画が必要です。計画を立てるためには、不動産投資についての知識を頭に入れておくことも重要。物件購入に至るまでの手順、純利回りの試算などを確認してから、物件を購入するとよいです。

購入する物件も慎重に選ぶ必要がありますが、不動産会社を選ぶ際にも、慎重にならなければいけません。話を丁寧に聞いてくれて、物件のデメリットも説明してくれるようなよい不動産会社であれば、信頼できます。

アフターフォローの内容も確認しておくとよいです。よい不動産会社であれば、不動産投資のアドバイスをもらえたり、よりよい物件を紹介してくれることもあります。

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