J-reit投資は高利回り|割安感を判断する指標を知ってお小遣い

J-reit投資は高利回り|割安感を判断する指標を知ってお小遣い

BUSINESS 2018.07.26

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高利回りなJ-reit投資で毎月のお小遣いを

銀行の定期預金や国債の利息では何年経ってもお金は増えない時代。まとまったお金の行き場所がないまま寝かせていませんか?そんな方に高利回りなJ-reiへの投資を紹介します。よく検討して投資することで、毎月お小遣いを作ることも可能です。ここでは、J-reiの基本から銘柄選定のポイントまで紹介して、一体どのように年12万円の収入を得ることができるのか解説していきます。

J-reitについての基本情報

J-reitは、投資家から出資された資金で不動産物件を購入し、得られた賃料や売却時のキャピタルゲインを出資者に分配する金融商品です。米国で発祥したものですが、日本の国内法に則り事業を行う投資法人を特にJ-reitと言われています。
J-reitは純利益の9割以上を配当に回すことによって法人税の免除を受けることができるため、投資家にとっては一般的に高配当が見込める商品です。ただし投資法人によって運用する不動産の種類が特化しているものと総合的に持つものがあり、不動産市況によって有利不利が分かれる可能性があります。

J-reitとリートETFとの違い

J-reitは個別の投資法人に投資する商品ですが、複数のリートに投資し、指標に連動するように運用する上場不動産投資信託(リートETF)も存在します。リート?ETFは売買単価が小さく、1万円前後から投資可能です。また、米国やその他海外ののリート指数に連動したETFや、先進国のREIT指数に連動したETF等も購入できるのが魅力です。ただし数%ではありますが信託報酬(手数料)を取られてしまうことと、流動性が低いため注意が必要です。

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個別リートとリート投資信託との違い

J-reitの場合最低でも10万円前後の資金が必要なのに対し、リート投資信託の場合、証券会社によりますが最低100円から購入することができます。また国内リートだけでなく海外のリートに投資している投資信託も数多く存在します。ただし信託報酬(手数料)はETFと比較すると高いですし、販売会社によって異なります。数%の違いでも長期保有すると差が出てくるため、購入の際は検討が必要です。

高利回りで割安な個別リートを選ぼう

利回りが高くても割高なリートを購入すると下落リスクが高いため、購入時期を見極めることが重要です。2017年は株高や仮想通貨ブームでリートは不人気となり、J-reitの価格を指数化した東証リート指数は1年間で10.4%も下落しました。ただし都心を中心に不動産価格は上昇しており、リートの収益が減少しているわけではないのです。値下がりした分利回りは高くなっており、2018年のJ-reitは他の投資対象と比較しても割安感が高いと言えます。

割安感を判断するにはリートの指標を見る

リートが割安かどうかを判断するのに、NAV倍率という指標があります。NAVとは「Net Asset Value」の略で、日本語では「純資産価値」といいます。リートでは保有している不動産の価値から負債を引いたものがNAVとなり、現在の投資口価格を1口あたりのNAVで割った値がNAV倍率になります。株式で言うPBR(株価純資産倍率)と似ていますが、リートの場合資産は不動産なのでよりシンプルに、1倍未満だと割安、1倍以上だと割高と判断できます。

割安かつ利回りの高い個別リート5選

それでは現在、割安で高利回りのJ-reitにどのような銘柄があるか、以下の選定基準を参考に選んでみました。

  • NAV倍率1倍未満
  • 分配金利回り5パーセント以上
  • 数値はすべて2018年6月8日現在のもの
    • いちごホテルリート投資法人

      アセットマネジメントや太陽光発電などのクリーンエネルギー事業を行っている、いちご株式会社が親会社のリート。ホテル特化型で、物件の所在地は東京、大阪等の大都市以外にも、北海道、中部、九州等地方都市にも保有しています。大都市圏では変動賃料だが地方都市では固定賃料を採用しており、収益に安定感がある。分配金利回りは6.49%と非常に高利回りです。NAV倍率も0.93倍で割高感はありません。

      トーセイ・リート投資法人

      都心に事業基盤を持つトーセイが親会社。取得価格ベースでのポートフォリオは、オフィスが約46%、住宅が約41%、商業施設が約13%。全物件首都圏に所在するのが特徴です。都心部にある物件は少なく、やや都心から離れたエリアに物件を取得することで、競合が少なく高利回りを期待しています。分配金利回りは5.77%と高く、NAV倍率0.93倍と割高感はありません。

      大江戸温泉リート投資法人

      温浴施設・テーマパークの経営を行っている大江戸温泉物語グループのリート。保有物件はすべて大江戸温泉グループのホテルである、ホテル特化型リートです。香川県のレオマリゾートへの投資比率が約28%と最も高く、その他は2〜10%という構成になっています。分配金利回りは5.55%、NAV倍率0.93倍です。さらに5口以上保有した場合、大江戸温泉物語利用時に利用できる投資主優待券も配布されます。

      スターツプロシード投資法人

      ピタットハウスを展開する賃貸住宅の建設、仲介・管理会社のスターツコーポレーションが親会社。そのため価格比率で保有物件の97%が賃貸住宅となっている住居特化型リートです。その所在地も約70%が首都圏主要都市、約28%が政令指定都市で、稼働率が9割以上で推移している物件が多いです。分配金利回りは5.28%、NAV倍率0.83倍とやや割安感があります。

      スターアジア不動産投資法人

      非上場、独立系の投資運用グループのスターアジアのリート投資法人。総合型リートで、取得価格ベースのポートフォリオは物流36%、オフィス約31%、住居21%、残りはホテルで、所在地別では東京圏で約8割を占めます。上場J-reitでは初めてメザニンローン債権投資を実行、収益機会を増やし他のリートと差別化を行っています。分配金利回りは5.20%、NAV倍率0.96倍で割高感はありません。

      個別銘柄を組み合わせて毎月1万円の分配金をもらおう

      J-reit各銘柄とも、分配金は半年に1度支払われています。利回り5%以上のJ-reitに40万円投資すると、1万円の配当収入が年2回もらえる計算になります。J-reitの決算月はある程度分散しているため、決算月の異なる銘柄に分散投資することで、毎月分配金収入を得ることもできます。このように、高利回りで組み合わせ次第では毎月余分に収入を増やすことのできるJ-reit、資金が眠っている方は特に検討してみてはいかがでしょうか。

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