マンション投資の実情とは?メリットやデメリットについて徹底解説

マンション投資の実情とは?メリットやデメリットについて徹底解説

BUSINESS 2018.07.20

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安定した収入を獲得しやすいマンション投資

FXや株は短期的に大きな収益をあげることがありますが、代わりにかなりのリスクも負っています。それに比べて、マンション投資は投資の中でも比較的安定した収入を獲得しやすいのが特長です。ここではそんなマンション投資について、メリットやデメリットを見ながら解説していきます。

マンション投資は比較的安価に始められる不動産経営

マンション投資と聞くと、「とんでもなく高額で相当な資金が必要なのでは」と身構えてしまう方もいるのではないでしょうか。もちろん決して安くはないのですが、1,000万円ほど準備ができる方ならば、充分運用が可能です。
投資の予算を1,000万円で購入する場合は、1,000万円の物件を購入するわけではなく、貸し出すためのハウスクリーニングや、必要ならばリノベーションを行う資金も含めての金額です。予算と同じだけの金額の物件にしてしまうと、その後に資金が必要になる場合があります。
しかし、投資をして成果をあげるにはリスクを理解しなくてはなりません。マンション投資にあるリスクを把握して、対策を考える必要があります。

マンション投資でありがちな失敗

マンション投資では失敗しがちな以外な落とし穴があります。事前に知って対策をしておきましょう。

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公共機関に頼った不動産物件を選ばない

マンション投資を行うときに、何を重視するかはとても重要なポイントになります。その中のひとつが公共機関に頼る必要があるかどうかです。公共機関は、電車やバスなどの機関だけでなく、学校や企業なども含みます。
「公共機関を利用しやすい環境は、一見人が入りやすいからよいのでは」と考察しがちですが、移転や倒産などにより、退去する可能性もあり、退去者が出やすい場合があります。空室をいかに作らないかがマンション投資では大切です。入居したあとに長く居てもらえることも考えましょう。

利回りのみに惑わされないようにする

利回りのみに気を取られてしまうのも、失敗してしまう原因になります。目先の利回りだけを考えて、実際の状況や、将来的な利回りを疎かにすると痛い目を見てしまうことも。
金利はいつでも変動します。変動すれば当然リスクはつきもの。また、経年劣化のため修繕費などの積み立ても必要となるでしょう。利回りはとても大事ですが、マンション投資を行うときは利回りだけに目を奪われないよう、現状を自分の目で確認するようにしましょう。

1Kマンションは注意

マンション投資をするときに注意してほしいことのひとつが、1Kマンション。1Kマンションは、分譲している会社が販売するときの価格に販促コストを上乗せしていることがあるからです。
このとき、マンション投資をするときに考えなければならないのが、売却時の「売値」。マンション投資だけでなく、不動産投資はほぼすべてが購入時のときの金額で売ることはできません。
経年劣化によって建物の価値は少しずつ下がってしまうため、どうしても購入時と同じ金額で売るのは難しいのが現状です。さらに1Kマンションでは、販促コスト分が上乗せされているため、売却するときは購入時の金額より安くなることを覚えておきましょう。

自己資産1000万円でのマンション投資

自己資産1000万円で長期的に安定した収入を得ることも可能です。

高齢者層におすすめ

マンション投資は、高齢者の方にもおすすめできる投資方法です。投資に回せる金銭がある場合は、マンション投資をすることで、年金のほかに家賃収入という安定した収入を生み出すことが可能になります。
年金にプラスして月々に収入があるというのは非常に大きいものです。

投資としては手を出しやすい金額

自己資産1,000万円での投資と聞くと、尻込みしてしまうかもしれません。しかし長期的に安定した収入があることや、売却することでまとまった金額を用意することもできるということを考えると、手を出しやすい金額です。
もしまとまった金額があって、投資を考えているのなら、不動産投資は一考してみる価値はあります。一度不動産屋に話を聞きに行くのもよいでしょう。

マンションの長期保有のリスク


マンションは、長期保有することにより、受けるリスクがあります。それは利回りが低下する可能性が高いということ。というのも、マンション投資するために実際に購入してみたはよいものの、経費が想像以上にかさんでしまうことがあるからです。
不動産投資はどうしても不確かな出費が多く、ハッキリとした出費があまりありません。さらにその出費も年々高くなりがちです。管理費や積立金など、時間の経過によって老朽化が進み、メンテナンスのための経費が膨らんでしまい、購入した当初に比べて出費の部分が大きくなりやすいもの。
このように最初のうちは問題はなくても、何年か経過したときに想像以上に経費がかさんでしまい、結果的に利回りが低下してしまうこともあるのです。

マンション投資のメリット

マンション投資が注目されるには、当然理由があります。その理由とは、投資方法のなかでも長期で安定した収入を稼ぎやすいからです。入居者さえきちんと確保できれば、毎月の家賃収入で収益をあげることができます。さらに毎月という短いスパンで安定的な収入となるのも魅力のひとつ。
株やFXなど、「投資」といえばと思いつくものがいくつもあります。FXは、短期的な取引で利益をあげるものですが、その利益はまちまちであり、損をする可能性も高いもの。
株は配当金などで長期的に収入があるといえますが、マンション投資のように毎月ではなく年に一度ほどと長いスパンでの収入となります。このように、長期間にわたり毎月安定的に収入を得ようと思えば、マンション投資はこれ以上ない投資方法なのです。

定期預金と比べてのマンション投資

「マンション投資をするくらいなら定期預金をした方がよいのでは」と考える方もいるのではないでしょうか。たしかに定期預金は元本割れすることはなく、リスクが低いことは間違いないでしょう。
しかし、定期預金もまったくリスクがないというわけではありません。定期預金といえども、インフレなどで物価が上昇してしまうと、実質的に価値が目減り、つまり価値が下がってしまうことになります。
マンション投資は収益を見込むことが可能であり、急きょお金が必要になってしまった場合も、売却すれば資金を用意することが可能です。マンション投資にもリスクがあるのは間違いないのですが、チャレンジするだけのメリットは充分に見込めるでしょう。

空室滞納回避の対処法

マンション投資でもっとも気になるのは「空室滞納を防ぐ方法」でしょう。空室滞納を防ぐのに有効なのは、多くの人がそこにいて、なおかつ人が減らないという場所を選ぶことです。
人が多いということは、それだけ入居者が入る可能性が高いということ。人口の多いところを選ぶのは必須です。しかし、将来的にも人口が減少しない場所というのも見落としてはいけません。10年後には人がいないリスクがある場所は避けるべきです。
よって、今後も人口が減らずにむしろ集まってくる可能性の高い場所を選定することが必要。とはいえ、将来的な人口変動を読むのは難しいものです。したがって、将来的にも人口が安定している可能性の高い東京23区内での投資が、空室滞納を防ぐためにおすすめです。

マンション投資のデメリット

マンション投資にもリスクが付き物です。ここではデメリットを紹介します。

メンテナンスに予期せぬ出費がかさみやすい

マンション投資のデメリットとしてあげられるのは予期せぬ出費がかさみやすいということ。経年劣化などを考えると年々コストは高くなる可能性が高いです。
さらに、もろもろの設備に修繕が必要になると修繕費で出費はさらにかさみます。老朽化は物である以上必然的なものです。こうした予期せぬ出費が出るという覚悟が必要となります。

空室や滞納のリスク

物件を所有すれば、空室滞納などのリスクもあります。今は人が入っているから大丈夫、と安心していても、仕方のない理由があれば入居者は退去せざるを得ません。
そうなると空室ができてしまい、次に入居者があるまでの間は収入が減ってしまうことになります。

経年劣化による収益性の低下

建物は、時が経つにつれて維持費がかさんでしまいがちです。経年劣化はどうしても避けられず、仕方のないことではありますが、それにともなう維持費の増加によって、どうしても収益が下がってしまいます。
こればかりはたとえどんなマンションを選んだとしても、ある程度は覚悟しなければならない部分ですから、きちんと計算にいれておきましょう。

サラリーマンにおすすめの不動産投資

サラリーマンは、特有のメリットを活かして投資をすることができます。

融資の受けやすさ

サラリーマンの方は社会的信用が高く、銀行から融資を受けやすいということがあります。現状で満足しているならばよいですが、将来のことを考えたときに、投資を始めるなら金銭の工面しやすいサラリーマンのうちが非常に有利といえるでしょう。

余裕資産が作りやすい

サラリーマンなら毎月の給料もあり、無理な投資を行わない限りは即座に苦境に立たされるなんてことはありません。しかし、サラリーマンをやめてしまうと毎月の給料がなくなってしまいます。そうなってしまえば、投資をしようにも、元手を作るのが難しくなるでしょう。
資産に余裕をもたせやすいサラリーマンのうちこそ、不動産投資にはチャンスの時なのです。寝室設計

不動産投資は無理のない範囲で

不動産投資は、安定的に収入が得られやすい投資のひとつ。しかし、だからといって無理をしてまで投資を行うのはよくありません。家庭があればなおさら、現状の資産を把握したうえで行う必要があります。あくまで無理のかからない範囲で投資を行うように心がけましょう。

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