リートで投資するには何が必要か|直接不動産投資との違いにせまる

リートで投資するには何が必要か|直接不動産投資との違いにせまる

BUSINESS 2018.07.22

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初心者がリートをはじめる手順

初心者が投資を始めるのは大変なことで、心配が多く不安なことが多いはずです。特にリートに関して言えば、どのように始めたらよいのか、どのような仕組みなのか、知らない人は多いでしょう。
リートを始めるには証券会社の口座を開設することからです。口座を開設したら、どのような種類のリートがあるのか。リスクはどれくらいあるのかをしっかり勉強してから投資しましょう。

リート(不動産投資信託)について

リートとは不動産投資信託のことをいうのですが、直接不動産投資とは別物と考えてください。リートと直接不動産投資ではリスクやコストが違うからです。リートと直接不動産投資の違いを勉強してください。

リートと直接不動産投資は違う

リートは間接的に不動産に投資をすることのできる投資手法をいいます。直接の不動産投資とは、投資資金、利回り、換金性、コスト、税金、価格変動リスクが違ってくるので、それぞれの特徴を理解しましょう。
リートは直接の不動産投資より、投資資金、利回り、コストは少なくすみますが、税金や価格変動のリスクは大きくなります。リートのメリットとデメリットを考えて投資するようにしてください。

リートは仕組みと種類がある

リートとは「Real Estate Invesment Trust」の略称で、不動産投資信託のことをいいます。直接不動産投資とは違い、リートに投資すれば、一般の不動産投資に比べ、投資先を分散させられるのがメリットでしょう。
リートは不動産投資法人が投資家から集めた資金を、マンションやオフィスビル、商業施設などの複数の賃貸不動産に投資するので、リスクは軽減できます。
オフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテル・旅館の5種類に投資することです。さらに、投資するスタイルが分かれていて、総合型、複合型リート、特化型の3種類です。

総合型

総合型はオフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテル・旅館のどのタイプも限定せずに、いろいろな物件に投資するので、リスクはかなり少なく、利益も安定します。

複合型

複合型リートは、二つの物件にしぼって投資する形のリートのことをいいます。オフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテル・旅館など2つの物件に投資するので、複数のケースが考えられます。リスクは総合型より高くなりますが、利益は大きくなります。

特化型

特化型はリートは、オフィス、住宅、商業施設、物流施設、ホテル・旅館のうち、とれかにしぼって投資する形ですです。どの分野の物件に投資したいのか、目的がハッキリとしている人にはオススメです。リスクは一番に高くなりますが、集中して投資するので利益は大きいです。

リートの魅力

リートの魅力は少ない金額からでも、始めることができ、知識も必要ないので、初心者でも始めやすいでしょう。

少額資金で投資できる

リートは、直接不動産投資とは違い、1口10万円〜100万円程度で投資が可能です。直接不動産投資では、物件の購入をすることになるので、数百万円以上は必要です。投資信託を利用した場合には、1万円から投資できるので、サラリーマンでも気軽に投資できるのが特徴です。

プロが不動産運用を行う

直接不動産投資だと、高度な知識とノウハウが必要ですが、リートで投資する場合には、物件の目利きをプロが運用するので、知識とノウハウは必要ありません。
今後、物件が上がるか、下がるかは素人で判断するのは難しいです。リートは、物件の評価は気にしなくてよいので、初心者でも始めやすい投資です。

リアルタイムで売買できる

リートは東京証券取引所に上場している物件を時価で購入できます。選ぶポイントとしては、時価総額や資産規模の大きなものが安定しています。

分配金の配当率が高い

リートが分配金の配当率が高い理由として、法人税が免除されていることです。なぜ、免除されているかというと、投資家に90%以上分配しているからです。

リートのリスク

リートも投資のひとつであるので、リスクはあります。上場廃止のリスク、金利の変動、物件の価値の低下などです。どのようなリスクがあるのか詳しくみていきましょう。

上場廃止になるリスクがある

証券取引所には、上場の廃止基準があり、もし、廃止基準に該当してしまうと、上場廃止になることもあります。2008年にはニューシティ・レジデンス投資法人が民事再生手続きをし、上場廃止になった例が過去にはあります。

上場廃止になった企業例

  • トップリート投資法人
  • 積水ハウス・レジデンシャル投資法人
  • 野村不動産オフィスファンド投資法人
  • ジャパン・シニアリビング投資法人
  • エルシーピー投資法人
  • 野村不動産マスターファンド投資法人
  • ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人
  • ジャパン・シングルレジデンス投資法人
  • (旧)大和ハウスリート投資法人
  • 野村不動産レジデンシャル投資法人
  • 日本コマーシャル投資法人
  • 日本レジデンシャル投資法人
  • ニューシティ・レジデンス投資法人
  • プロスペクト・リート投資法人
  • ラサールジャパン投資法人
  • (旧)アドバンス・レジデンス投資法人投資証券
  • (旧)いちご不動産投資法人 (旧、ジャパン・オフィス投資法人、クリード・オフィス投資法人)

上場廃止になった場合には、不動産を全て売り、投資資金は返却されます。

金利の変動で価格が変わる

リートは、投資家のほかにも、金融機関からも資金を借りて投資しています。そのため金利の変動により価格や分配金が変動する可能性があるのです。つまり、利息の不足分を返済が多くなるので、分配金が少なくなります。

物件の価値の低下で価格が変動する

地震や雷などの天災や不動産が古くなると、物件の価値の低下します。物件の価値が低下すると、価格や分配金が変動する可能性があります。

投資方法を理解してから始めましょう

不動産の投資には、直接不動産投資とリートの2種類があり。それぞれメリットとデメリットがあります。リートで投資する前にはよくリスクも理解しておくのが重要です。
上場廃止のリスク、金利変動のリスク、物件の価値の低下のリスク、この3項目は勉強しておいて損はしません。リスクを知り、自分の持っている資産を無駄にしないように、投資していきましょう。

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